中古マンション 住宅ローン減税 条件

今から2年前、消費税が5％から8％に引き上げられた時、その代わりのように、住宅ローン減税の上限額が大幅に引き上げられました。
これにより、年間の出費は思ったほど増えていないというご家庭も少なくはないでしょう。

その条件は今も変わっていませんから、増税の煽りを少しでも軽減したければ、思い切って夢のマイホームを持つのも一つの手かも知れません。
しかし、何も考えずにめぼしい物件に手を出すと、そのせっかくの計画が水の泡になってしまいかねないので注意が必要です。
というのも、自宅を持てば固定資産税が課せられます。
そこで、しっかりと減税を受けられなければ、より一層納税額は増えることになってしまうのです。

減税上限額の引き上げ

私たち人間は、ついつい自分に都合のいいところだけを見てしまう生き物です。

税金が3％しか上がっていないのにも関わらず、住宅ローン減税の最大控除額は5％も引き上げられたのですから、魅力を感じてしまうのは自然の心理というものでしょう。
この際、ピカピカの新築は厳しいものの、手頃な中古マンションでも探して思い切って購入するのもありではないかとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
ただ、中古マンションという考えが既に減税の上限額を大幅に引き下げてしまっているのです。

中古物件の上限額は変わっていない

多くの方は、住宅ローンを組んで家やマンションを購入する事により、必然的に控除が受けられるものと思い込んでいらっしゃるのではないでしょうか？

もちろんその通りで、そもそも住宅ローン減税と言われるくらいですから、住宅ローンを利用して住居を購入すれば、高確率で対象者としての権利が得られることは間違いないのですが、これはあくまでも年末に確定するローン残高の1％が控除されることにより還付されるというもので、それ以上の納税額がなければ全額手にできるとは限りません。

しかもその残高には上限額が定められていて、それが2000万円から2倍になった4,000万円という数字です。
ただし、こちらは増税にともない引き上げられたものですから、その煽りを被った者でなければ適用されないのです。
早い話、かつては5％でよかった消費税を8％払った人に、その差額を還元しましょうというものなのです。

そのため、2014年4月以降に新築の新居を購入された方は、3,000万円のローン残高があれば、そっくりそのままその1％の30万円が還付されます。
それまでは、そのうちの2,000万円分の1％に当たる20万円までしか返って来なかったことを考えると、これは間違いなく大きいと言えるでしょう。

ところが、中古物件には最初から消費税が掛かっていないのです。
つまり、新築なら物件価格が3,000万でも、それに8％の税金がプラスされ、3,240万円となる訳ですが、増税前は3,150万円で良かった訳です。

それに対して、中古の場合は今も昔も3,000万円の物件であれば、消費税が課税されず3000万円の支払いで良いのです。
そうなると、増税の煽りを被っていないのに、減税の恩恵だけ被るのはおかしいとの見解があります。
そこで、今回の控除額引き上げに際しては、あくまでも上がった消費税を負担しなくてはいけない新築物件の購入者のみという条件が添えられたのです。

築25年以上の中古過ぎる物件は減税が適用されない

さらに、中古物件の場合、戸建てにしても集合にしても、鉄筋コンクリート造りの耐火建築物であれば、築25年以内まで減税対象と認めてもらえますが、そうでない木造建築の場合は、築20年以内でなければ難しいと思っておいた方が無難でしょう。

実際には、例えこの条件を満たせない骨董品住宅でも、耐震適合条件を満たしていることが証明できれば還付が受けられますが、あの阪神淡路大震災からでも21年である事を考えると、今から四半世紀も前に建てられた物件に、十分な免震対策などが施されている確率は、どう考えても高いとは言えないでしょう。

ただ近年、木造の集合住宅を自分の所有物にしようと思われる方は、ほとんどいらっしゃらないでしょう。
しかし、鉄骨造りのマンションならどうでしょうか？
特にバブル絶頂期に建てられた、いわゆる億ションと呼ばれたような物件であれば、築25年以上経っていても、それなりにデザイン性や機能性に優れ、優秀なる住まいである物も少なくはありません。
むしろ、今だからこそ価格も下がり、手が出るようになった豪華マンションも多数あって、それらを購入するのもまた、一つの賢い選択肢であると言えそうです。

既存住宅売買かし保険付き物件を選ぶ

そこで、そうした中古マンションにおいて、住宅ローン減税の築後要件をパスするための手段として、既存住宅売買かし保険付き物件を選ぶという方法があります。
この「既存住宅売買かし保険」というのは、国が定めた特定の住宅保険専門会社が取り扱う中古物件専用の保証商品で、加入に際してはプロによる軽量や目視を経た念入りな非破壊検査が実施されますので、それに合格した部屋や建築物であるという事になり、それだけでも十分安心度は増しそうです。

そこに、入居後5年以内に水漏れや雨漏り等のトラブルが発生すれば、その修繕に掛かる費用全てが保険で賄われますから、例え築20年未満の物件であっても、付帯しているに越した事はありません。
ましてや、四半世紀以上も人が住み、劣化や生活感がにじみ出た家であれば、減税の有無に関わらず、この保険付きを探すのは賢明だと言えます。

そんな事は、不動産屋さんが教えてくれるのでは？と思われるかもしれませんが、実際には毎年確定申告の時期が近付くと、そうした業者からの質問や相談が専門家の元にドッと押し寄せて来ると言われています。
つまり、仲介業者の中にも、この手の知識に乏しく、購入者に言われて初めて調べる・・・と言ったところが珍しくないのです。

業者の知識不足で購入時に既存住宅売買かし保険の加入証明書が発行されていなければ、住宅ローン減税の対象から除外されてしまいます。
そういう点でも、中古マンションの購入で控除を受けるためには、物件探しの段階から控除の手続きまで、自己責任で業者を動かしながら確実に進めることが一つの条件になるでしょう。