住宅ローン フラット35

住宅ローン選びの重要なポイントとなるのが金利です。
というのも、金利の変動によって、今後の返済条件が大きく左右される可能性大なのですから、気にしない訳には行きません。

そこで、そのリスクを軽減したければ、フラット35を選択するのがベターではという考え方が浮かんで来る訳ですが、果たして、本当に完全長期固定型というのは安心安全なのでしょうか？

金利が上がらないメリットを活かす

「フラット35」というのは、最長35年間の長期契約型住宅ローンで、その返済期間中、金利が上がる事がないというのが最大のメリットです。
そのため金利の上昇があっても、ボーナスでの支払いも含め、毎月の返済額が変わる事は一切ありません。

ただし、何があっても金利が上がらないというメリットがあれば、そこには何があっても金利が下がらないというデメリットも付帯して来ます。
そこで、せっかくの利点は何がなんでも絶対に活かさなくてはいけません。
そして、そのためには2つのポイントを押さえておく事が必須になるのです。

金利が下がり続けると予測されるタイミングを見て手続きする

皆さん、住宅ローンを組む際に、やはり一番重要視されるのは月々の返済額ですよね。
ただ、その返済額を大きく左右するのが金利であって、長期固定となれば将来の事よりむしろ、今現在が非常に大切です。
まずは確実に低金利で融資を受けられるように持ち込まなくては、せっかくのメリットをフルに活かし切れなくなってしまうでしょう。

という事で、もし「フラット35」を利用するのであれば、新聞やテレビでつい先日も出たような“住宅ローンの金利が過去最低を記録しました！”というようなニュースを見付けた直後に契約するに限ります。
しかし、実際にはそれが非常に難しいのがこの商品の仕組みであって、大きなデメリットでもあるのです。

金融期間と住宅金融支援機構

通常の住宅ローンは、貸し出しをした金融機関が債権者となり、融資したお金を返してもらう権利を持ちます。
実際のところ、それが最も自然な形であって、貸した側も借りた側も分かりやすいのですが、実は「フラット35」の場合、その債権を持つのは、申し込みをし手続きした銀行や信用金庫ではなく、かつての住宅金融公庫、「住宅金融支援機構」と呼ばれる独立行政機構なのです。

そのため、こちらの組織が返済可能と判断するまで成約とはならず、融資を受ける事ができません。
これが金融機関でダイレクトにお金を借りる住宅ローンとの最大の違いであり、時に大きなデメリットにもなりかねない点なのです。

でも、大手の銀行は、どこでも「フラット35」を自分のところの商品のように掲げ、アピールしたり、お勧めしたりしている・・・と思われるかも知れませんが、あれはあくまでも保険と同じように、窓口になっているだけなのです。
おまけに、保険の場合は代理店という形を取っていますから、成約ごとに手数料を受け取る訳ですが、こちらについては、少々話が違ってきます。

実は、一旦民間の金融機関が利用者に融資し、手にした債権をそっくりそのまま金融支援機構が買い取るという形式になっていて、銀行や信用金庫としては、35年もの間待たなくても、融資後まもなく全額返済される事になり、なかなか美味しいプランであると言えるでしょう。

ですが、利用者にとっては、最初に申し込みをした金融機関の審査を受け、それが通っても金融支援機構がGOサインを出してくれるかどうか分からないという心配が残ります。
実際には、多くの場合、その時点で9割方大丈夫だろうとは思われますが、それでもその全てのデータが確認され、承認され、最終的な結果が出るまでには時間が掛かりますから、その間に金利が下がれば儲けものである反面、上がれば損をする事になってしまうのです。

建築状況と金利の変動を

金融機関で住宅ローンの相談をすると、丁寧なシュミレーションをし、それを明示した資料を提示してくれます。
もちろん、そこには金利も明確に書かれていて、この条件で融資を受ければ、月々の返済額はいくらになりますよというような表記がされていますよね。

何千万もするような立派な家やマンションだって、所詮はお買い物です。
完済しなければ、自分のものにはなりません。
八百屋さんの店頭で100円玉を渡して大根を1本受け取るのと同じで、3,000万円の住宅を購入した場合だと、そのお金が金融機関等から一括で不動産屋や建設会社等に支払われ、ようやく自分の手に渡るという仕組みです。

仮に、頭金を1,000万払ったと大きな顔をしたところで、それは、その3,000万の一部として足らずを助けてもらう銀行などに納めるだけで、自分で直接不動産屋さんに全額を払われる方は、そう多くはありません。
そこで、この実際にお金と物件のやり取りが行われるのこそが融資実行時であって、その時に初めて正式に金利確定となるのです。

つまり、融資申し込み時に金利2.0％まで下がっていたとしても、この融資実行時に2.5％に上昇していれば、それで契約となりますから、どちらかと言えば、金利底値の時より、下降気味と言われている時の方が、最終的にはお得になる可能性もあるのです。

そうはいっても、1ヶ月程度で金利が大幅に上下するという事はあまりありませんから、先述の融資決定までの時間も含め、すでに完成している建売住宅を購入されるのであれば、それほど心配する必要はないのかも知れません。
けれど、土地を買って家を建てる、あるいは半年後に分譲が開始されるマンションを買うと言った場合には、明らかに融資実行時が先送りされる事になりますから、一旦下がった金利が再び上がっている事も考えておく必要があるでしょう。

ということで、融資実行時の金利が、その後になって上がる心配もない代わりに、世の中がどんなに不況に陥っても、金利が下がる恩恵も被れないというのが「フラット35」です。
だからこそ、多少の金利変動には強いこだわりを持たず、それこそふらっと気軽に、でも着実に返済しながらのマネープランを立てたいとおっしゃる方には是非、選択肢の一つに入れて頂きたいと思います。